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Bezahlbarkeit von Mieten

Haus & Grund-Studie

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Bezahlbarkeit von Mieten

Löhne steigen bundesweit schneller als Mieten

Wohnen zur Miete ist in fast allen Kreisen und kreisfreien Städten vor allem bezahlbarer geworden. Das ist das zentrale Ergebnis einer Haus & Grund-Studie, die Löhne mit Bestands- und Neuvertragsmieten zwischen 2015 und 2020 vergleicht. Während die Löhne im Bundesdurchschnitt um 11,3 Prozent stiegen, erhöhten sich die Bestandsmieten im selben Zeitraum um 6,0 Prozent und die Neuvertragsmieten um 6,6 Prozent.

Die Debatte übersteigende Mieten wird mitunter sehr hitzig geführt. Dabei werden Daten und Fakten oft sehr gezielt ausgewählt, um der gewünschten Wahrnehmung Geltung zu verschaffen. So wird immer wieder gerne versucht, eine vermeintliche Mietenexplosion mit den Angebotsmieten der einschlägigen Immobilienportale nachzuweisen. Ein differenziertes Bild mit Bestandsmieten und tatsächlichen Neuvertragsmieten bleibt dabei außen vor. Genauso verhält es sich mit geeigneten Vergleichsgrößen, wie etwa der Lohnentwicklung.

Lohn-Miete-Vergleich zeichnet differenziertes Bild

Um die Debatte um belastbare Zahlen zu erweitern, hat Haus & Grund Daten zur Entwicklung der Bruttolöhne und der Bestands- sowie der Neuvertragsmieten ausgewertet. Da die meisten Mieterhaushalte in der Regel über kein erhebliches Vermögen verfügen, bilden Löhne die Grundlage zur Finanzierung des Lebensunterhalts und somit auch der Mieten. Um zu bestimmen, ob das Wohnen zur Miete für einen durchschnittlichen sozialversicherungspflichtigen Vollzeitbeschäftigten in den letzten fünf Jahren teurer oder günstiger wurde, wurde die Differenz des prozentualen Zuwachses der Löhne und der Mieten bis auf die kommunale Ebene berechnet.

Mieten bundesweit erschwinglicher

Das Wohnen zur Miete ist während des Betrachtungszeitraums im Mittel für alle günstiger geworden. In der bundesweiten Betrachtung stiegen die Löhne von 2015 bis 2020 um 11,3 Prozent auf 3.435 Euro. Im selben Zeitraum stiegen die Bestandsmieten um 6,0 Prozent auf 7,23 Euro pro Quadratmeter und die Neuvertragsmieten um 6,6 Prozent auf 7,94 Euro pro Quadratmeter. Für Bestandsmieter haben sich die Löhne um 5,0 Prozentpunkte und für neu eingezogene Mieter um 4,6 Prozentpunkte schneller entwickelt als die Mieten.

Entwicklung in Berlin besonders günstig

Da sich die Debatte um vermeintlich explodierende Mieten meist auf die Großstädte fokussiert, nimmt die Studie auch die sieben sogenannten A-Städte in den Blick. Auch hier stiegen zwischen 2015 bis 2020 in allen sieben Städten die Löhne stärker als die Mieten. Von 2018 bis 2019 kam es erst zu einem überproportionalen Wachstum der Löhne; 2020 zeichnete sich ein unterdurchschnittliches Lohnwachstum aufgrund der Corona- Pandemie ab. Der stärkste Lohnanstieg innerhalb der A-Städte fand mit über 17 Prozent in Berlin statt. Dort ist seit 2018 auch ein Rückgang der Neuvertragsmieten zu erkennen. Diese sanken von 2018 bis 2019 erst um 0,2 Prozent und von 2019 bis 2020 dann im Schnitt um 6,2 Prozent.

Nur 13 von 401 Kreisen weniger erschwinglich

Ein besonders differenziertes Bild der Bezahlbarkeit von Mieten in Deutschland ergibt sich bei der Betrachtung der kommunalen Ebene. In lediglich 13 von 401 Kreisen oder kreisfreien Städten hat die Bezahlbarkeit der Bestandsmieten abgenommen. Vor allem im Osten Deutschlands wird sichtbar, wie eine nachholende Lohnentwicklung und der Fachkräftemangel auf geringe Zu-wanderung treffen. Auch in West- Deutschland liegt die Lohnentwicklung über der Entwicklung der Bestandsmieten. Im Süden Deutschlands liegt die Entwicklung der Mieten eher gleichauf mit der Lohnentwicklung.

Neuvertragsmieten in 76 Kreisen und Städten weniger erschwinglich

In insgesamt 76 Kreisen oder kreisfreien Städten sind die Neuvertragsmieten weniger bezahlbar geworden. Diese Kreise finden sich vor allem im Süden Deutschlands. Im Nordwesten Deutschlands ist auch bei den Neuvertragsmieten immer noch eine bessere Bezahlbarkeit der Mieten festzustellen. Ost-Deutschland setzt diesen Trend noch einmal deutlicher fort.

Die gesamte Studie finden Sie unter

www.hausundgrund.de/miete

Miete ist nicht gleich Miete

Angebotsmieten von Immobilienportalen stellen immer nur einen Teil des Wohnungsmarktes dar, denn nicht alle Anbieter inserieren dort. So ergeben sich Verzerrungen, wenn beispielsweise vor allem Inserate im hochpreisigen Segment in die Statistik eingehen, aber keine Inserate von Wohnungsunternehmen. Zusätzlich können Angebotsmieten das tatsächlich realisierte Mietenniveau bei Erst- und Wiedervermietungen überzeichnen. Um das tatsächliche Markt-geschehen beurteilen zu können, sollten auch die Bestands- und Neuvertragsmieten betrachtet werden.

Fazit von Matthias zu Eicken, Referent Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik Haus & Grund Deutschland:

„Die Ergebnisse zeigen: Gerade in Berlin, der Mutterstadt des vermeintlichen Mietenwahnsinns, hat sich die Bezahlbarkeit der Mieten enorm verbessert. Wählt man nur einen geeigneten Vergleichsmaßstab, schrumpft der vermeintliche Wahnsinn auf Normalmaß zusammen.“