Damit eine Kleinreparaturklausel wirksam wird, muss sie bestimmte Bedingungen erfüllen. Vor allem muss im Mietvertrag festgelegt sein, welche maximalen Kosten pro Reparatur und pro Jahr entstehen dürfen. Des Weiteren gilt sie nur für Reparaturkosten an Gegenständen, die im direkten Einfluss des Mieters stehen. Dabei werden von der herrschenden Rechtsprechung 75 bis 120 Euro pro Einzelreparatur und eine Jahresbelastungsgrenze von sechs bis acht Prozent der Jahresbruttokaltmiete als angemessen angesehen. Im jüngsten Urteil zu dieser Kostenklausel des Amtsgerichts Berlin-Mitte (vom 5. Februar 2020,15 C 256/19) sah das Gericht eine Höchstgrenze für die einzelne Reparatur von bis zu 150 Euro als gerechtfertigt an.

Streitpunkt Steckdose und Dichtungen

In dem Verfahren stritt sich ein Vermieter mit seinem Mieter, ob dieser diverse Reparaturkosten tragen müsse. Nun sollte der Mieter die Reparatur einer Steckdose sowie der Abdichtung eines Abflussrohrs der Toilette und einer Ablaufpumpe der Dusche übernehmen. Er weigerte sich jedoch und klagte.

Gegenstände müssen im Einflussbereich des Mieters sein

Bereits vergangene Gerichtsurteile befanden die Kleinreparaturklausel nur dann als wirksam, wenn sie sich auf Teile der Mietsache beschränkte, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt seien. Dies treffe in der Regel auf Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden zu. Mit anderen Worten: Es kommt darauf an, ob der Mieter durch sorgsamen Umgang Einfluss auf den Verschleiß oder die Reparaturanfälligkeit nehmen kann.

Nur bei Steckdose der Fall

Im konkreten Fall stellte der Richter zum Toilettenrohr fest, dass der Mieter keine Möglichkeit habe, den Verschleiß durch ein entsprechendes Spülverhalten direkt zu beeinflussen. Bei der Duschen-Pumpe argumentierte das Amtsgericht, dass diese eingebaut sei und so auch nicht im unmittelbaren Zugriff des Mieters stehe. Darum entschied das Gericht, dass die Reparaturkosten für die Toilettenabdichtung und die Dichtung der Ablaufpumpe an der Dusche nicht vom Mieter getragen werden müssten. Anders dürfte es zu bewerten sein, wenn es um eine Verstopfung der Abflussleitung geht. Dem kann der Mieter durch sorgsames Verhalten entgegenwirken. Bei der Steckdose sei es im verhandelten Fall allerdings so, dass diese im direkten, unmittelbaren Gebrauch des Mieters stehe. Die hier anfallenden Kosten für die Reparatur können dem Mieter deshalb im Rahmen der gültigen Kleinreparaturklausel übertragen werden.

Weitere Fallstricke

Klauseln im Mietvertrag, wonach der Mieter sich an sämtlichen Reparaturkosten bis zu einem bestimmten Höchstbetrag beteiligen muss, wurden in der Vergangenheit als unwirksam erklärt. Anteilig können Mieter also nicht beteiligt werden. Auch darf die Klausel dem Mieter nicht auferlegen, die Reparaturarbeiten selbst vorzunehmen oder einen Handwerker zu beauftragen.