Mietspiegelreform

Mieterhöhung nach Mietspiegel

Städte und Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen künftig Mietspiegel erstellen. Was bedeutet das für private Vermieter?

Am 1. Juli 2022 tritt das neue Mietspiegelrecht in Kraft. Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen jetzt einen Mietspiegel erstellen. Gibt es bisher noch keinen Mietspiegel für eine solche Gemeinde, bleibt den an der Erstellung Beteiligten noch etwas Zeit. Einfache Mietspiegel müssen bis spätestens 1. Januar 2023 erstellt werden. Für qualifizierte Mietspiegel läuft die Frist bis zum 1. Januar 2024. Bis dahin wird auch in Bremen ein Mietspiegel erstellt werden, wie er bereits in Bremerhaven existiert. Die zuständige Kommission wird noch in diesem Jahr erstmals zusammenkommen.

Was sind Mietspiegel?

Mietspiegel sollen die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Dabei unterscheidet das Gesetz zwischen einfachen und qualifizierten Mietspiegeln. Bei der Erstellung einfacher Mietspiegel sind die an der Erstellung Beteiligten an kein spezifisches Verfahren gebunden. Sie müssen aber veröffentlicht und dokumentiert werden. Qualifizierte Mietspiegel müssen nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden.

Wann kommen Mietspiegel zur Anwendung?

Mietspiegel kommen typischerweise im außergerichtlichen Mieterhöhungsverfahren zur Anwendung. Will der Vermieter die Miete wirksam erhöhen, muss er das begründen. Ein Instrument dafür ist der Mietspiegel. Aber auch in Städten und Gemeinden mit Mietpreisbremse gewinnt der Mietspiegel zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete an Bedeutung, wenn auch nicht die Wirksamkeit davon abhängt. Gerichte stellen im Rechtsstreit um die korrekte Miethöhe ebenfalls auf Mietspiegel ab, dabei kommt dem qualifizierten Mietspiegel mit seiner Vermutungswirkung eine besondere Bedeutung zu. Aber auch im Sozialrecht, wenn es um die Angemessenheitsprüfung der Kosten der Unterkunft geht, werden Mietspiegel herangezogen.

Vorgehensweise bei Mieterhöhung

Liegt die geforderte Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann der Vermieter von seinem Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen, wenn die Miete 15 Monate unverändert geblieben ist. Liegt die geschuldete Miete aber deutlich unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, muss unter Umständen die Kappungsgrenze beachtet werden. Die Miete darf in diesem Fall nicht mehr als 20 Prozent, in Städten und Gemeinden, in denen die Kappungsgrenze durch Landesverordnung abgesenkt wurde, nicht mehr als 15 Prozent angehoben werden.

Nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens hat der Mieter zwei Monate Zeit, um zu entscheiden, ob er dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen, es ablehnen oder von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen wird. Stimmt der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen zu, schuldet er die neue Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang. Lehnt er ab, muss der Vermieter innerhalb von weiteren drei Monaten Klage auf Zustimmung bei Gericht einreichen.

Vor Gericht wird dann regelmäßig geklärt, ob die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung richtig bemessen wurde. Dabei spielen die Mietspiegel wieder eine entscheidende Rolle. Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, ermittelt der Richter die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung anhand dieses Mietspiegels. Denn dem qualifizierten Mietspiegel kommt die gesetzliche Vermutung zu, dass die ausgewiesenen Mietwerte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Auch viele einfache Mietspiegel werden von den Gerichten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen, ohne dass es eines gerichtlichen Gutachtens bedarf. Ist der Mietspiegel dokumentiert und beruht auf einer breiten Datengrundlage, besitzt der Mietspiegel eine hohe Indizwirkung – dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) bereits mehrfach festgestellt.

Was muss bei einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete beachtet werden?

Das Mieterhöhungsverlangen muss formell wirksam sein. Hierzu ist Folgendes zu beachten:

Das Mieterhöhungsverlangen kann entweder schriftlich mit Unterschrift, aber auch in anderen Textformen abgegeben werden. Das Mieterhöhungsverlangen muss begründet werden. Hierzu stehen folgende Instrumente zur Verfügung: Mietspiegel; eine Auskunft aus einer Mietdatenbank; ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen; entsprechende Mieten für einzelne vergleichbare Wohnungen, hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
Benutzt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens einen Mietspiegel, muss er eine nachvollziehbare Einordnung der Wohnung vornehmen. Dazu muss er auf das seiner Meinung nach zutreffende Mietspiegelfeld verweisen.
Der einschlägige Mietspiegel oder ein Auszug daraus braucht dem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt werden, wenn er allgemein zugänglich ist.
Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen nicht anhand eines Mietspiegels, sondern beispielsweise anhand dreier Vergleichswohnungen und existiert ein qualifizierter Mietspiegel vor Ort, muss der Vermieter sein Erhöhungsverlangen jedenfalls auch auf diesen beziehen. Die erforderlichen Angaben sind dem Mieter mitzuteilen.

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